Loi Pinel en 2020 : que peut-on attendre ?

L’ investissement dans la loi Pinel permet une réduction d’impôt sur plusieurs années. En contrepartie de cet avantage fiscal important, le gouvernement impose plusieurs contraintes à l’investisseur pour obtenir la réduction. J’ai détaillé les plus courantes qui ont été traitées régulièrement sur mon site : plafond de loyer, plafond de la réduction à 300.000€ ou 5.500€ par mètre carré, besoin d’un locataire répondant à certaines conditions etc… Ces restrictions sont rarement problématiques parce qu’elles sont connues et respectées par les contribuables. D’autre part, il y a deux autres qui doivent être mises de l’avant pour ne pas voir son investissement Pinel menacé. La principale contrainte concerne les acheteurs Pinel dont la propriété est en construction et qui attendent l’achèvement du logement. Nous vous expliquerons la date limite avant la fin de la propriété Pinel ainsi que le temps de location de votre propriété . Deux aspects qui sontsouvent inconnu, mais que l’administration fiscale peut parfaitement utiliser pour valider un chèque fiscal et annuler le rabais Pinel. Je joins le texte en vigueur à la fin de l’article, qui fera foi en cas de contrôle pour ceux qui ont le moindre doute sur ces deux aspects techniques.

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Réduction d’impôt dans la loi Pinel : vous devez respecter un délai avant l’achèvement de la propriété pour la VEFA, la construction et les travaux.

Dans bien des cas, les contribuables pensent qu’il suffit de prendre la date de l’investissement pour être admissible au rabais Pinel. En effet, nous avons un certain délai pour les marchandises en construction. Entre le moment où le contribuable signe l’acte chez le notaire et l’achèvement de la propriété, vous pouvez avoir plusieurs mois qui passent. Bien souvent, le promoteur ou le vendeur de la propriété Pinel vous certifie que la prise de la date qui valide le Pinel est la signature de l’acte authentique, l’obtention du bâtimentpermis, etc… vrai : si la loi Pinel est en vigueur au moment de l’événement donnant lieu à votre investissement, il sera possible de bénéficier même si le bien est complété plusieurs mois plus tard et que le la loi a changé d’ici là. On prend rendez-vous ! Malheureusement, cela ne suffit pas ; les autorités fiscales imposent un certain délai avant l’achèvement de la propriété afin de ne pas voir son rabais de réduction Pinel en cause. C’est ce fameux délai qui est important et qui peut conduire à un ajustement fiscal s’il n’est pas respecté. La règle dépendra de la façon dont vous avez acquis votre propriété Pinel immobilier. Je ne me concentre pas sur le fait générateur qui est toujours respecté (à partir du moment où un vendeur vous offre une propriété Pinel, il le fera sans aucun doute afin que la date de début répond aux conditions de la réduction), je m’intéresse aux échéances qui sont le plus souvent des sources d’ajustements.

1) Vous avez acheté une propriété Pinel à VEFA (vente dans leétat futur d’achèvement).

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Les autorités fiscales accorderont une attention particulière à la date de signature de l’acte authentique qui est le fait générateur en l’espèce. Pour que la réduction Pinel soit bien validé, il est absolument nécessaire que votre propriété soit complétée dans les 30 mois suivant la signature de l’acte ! C’ est la date d’achèvement du logement qui sera mis en évidence sur un contrôle.

Exemple  : M. Corrigetonimpôt a rencontré un vendeur qui lui a offert un Pinel en VEFA. Il a été expliqué que si l’acte authentique est signé avant le 31 décembre 2019, le texte lui permettra de bénéficier de la réduction Pinel même si la location commence des années après. C’est tout à fait vrai, le fait générateur est respecté. Monsieur signe l’acte le 1er janvier 2019. M. devra se conformer à une deuxième condition pour obtenir la réduction Pinel : il faut un délai maximum de 30 mois avant la fin des travaux. Si la propriété n’est pas terminée avant le 1er juillet 2021, M.ne sera pas en mesure d’obtenir une réduction Pinel. Il a absolument besoin d’un certificat d’achèvement de l’hébergement qui date avant le 01/07/2021.

Une subtilité intéressante, le texte a changé depuis la loi Duflot. Pour bénéficier de la réduction Duflot, il était nécessaire de respecter 30 mois entre la date ouverture du chantier de construction etachèvement du logement. Pour le Pinel, c’est la signature de l’acte authentique qui intéressera les autorités fiscales à évaluer le retard avant l’achèvement du logement.

2) Vous avez construit une maison Pinel.

Dans une telle situation, les taxes seront intéressées par la date d’obtention du permis de construire. Afin de ne pas voir sa loi Pinel contestée, la contribuable devra respecter une période de 30 mois entre la date du permis de construire et l’achèvement du logement.

Exemple : M. Corrigetonimpôt a construit une propriété Pinel. Il a obtenu le permis de construire le1er février 2019 concernant l’événement générateur afin d’avoir l’avantage fiscal.

M. devra se conformer à une deuxième condition pour obtenir la réduction Pinel : il faut un délai maximum de 30 mois avant l’achèvement des travaux. Si la marchandise n’est pas complétée avant le 1er août 2021, M. ne pourra pas bénéficier d’une réduction Pinel. Il est absolument nécessaire d’avoir un certificat d’achèvement de l’hébergement qui date avant le 01/08/2021.

3) Votre logement est en construction pour être loué sous l’appareil Pinel.

Dès que vous achetez une propriété/locale afin de la transformer en effectuant des travaux importants nécessaires avant de louer la propriété, vous devrez également respecter un retard. Les autorités fiscales s’attarderont d’abord à la date d’acquisition ou plus précisément à la signature de l’acte authentique. Vous devrez compléter votre hébergement au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année aprèssignature. Sans ça, tu n’auras pas le rabais Pinel.

Vous savez maintenant tout sur la date limite. Il convient de noter que ceux qui achètent de nouvelles propriétés ne sont pas touchés. La deuxième exception concerne ceux qui achète « un logement résultant de la conversion d’un espace pour un usage autre qu’un logement » ou « un logement réhabilité » ; il n’est pas nécessaire de respecter un délai dans ces situations. Pour tous d’autres, vous prenez le risque de voir votre Pinel annulé si vous ne respectez pas les délais que je viens de décrire. Une question se pose alors fréquemment : « Comment les autorités fiscales sauraient-elles que le retard n’est pas respecté ? Est-ce vraiment le sujet des contrôles fiscaux ?  ».

Réduction de Pinel = déclaration 2044EB. Les autorités fiscales auront les dates de signature, permis de construire et achèvement du logement.

Pour ceux qui louent déjà à Pinel et ceux qui ont acheté mon guide pour optimiser les retours Pinel, vous savez déjà : un contribuable qui loueun bien en vertu de la Pinel devra remplir plusieurs déclarations de revenus et en particulier formulaire nommé 2044EB dans la première année. Ce formulaire est particulièrement fastidieux à remplir mais est obligatoire. Plus précisément, il permettra aux autorités fiscales de vérifier que vous respectez toutes les conditions de la loi Pinel puisque vous informerez vos loyers, la taille du logement, la informations sur le locataire, un contrat de location de 6 ou 9 ans… Les autorités fiscales seront en mesure de vérifier que vos loyers respectent les plafonds, que votre locataire est éligible etc… Eh bien bien sûr, les impôts vérifieront également que le délai est respecté en demandant les renseignements nécessaires : — l’investisseur VEFA ou l’entreprise des travaux doit indiquer la date de signature de l’acte et la date d’achèvement des travaux. — l’investisseur qui a commandé le bâtiment doit indiquer la date d’obtention du permis de construire et la date d’achèvement.

Les payeurs hésitent souvent à compléter cette2044EB document et mettre les dates approximatives. Il est en effet obligatoire de rechercher des dates exactes, d’autant plus qu’il s’agit d’un des nombreux formulaires à remplir au cours de l’exercice. Cependant, il est essentiel de le faire correctement car un écart de plus de 30 mois (ou au 31/12 de la deuxième année pour les travaux) entre deux dates clés va inévitablement alerter les autorités fiscales et rendre possible un contrôle fiscal. Il ne fait aucun doute qu’il y a des chevauchements qui conduiront les impôts à vous demander des pièces justificatives pour vérifier que vous respectez les échéances. À cet égard, vous pourriez être tenté d’avancer la date d’achèvement ou d’estimer que le logement est terminé plus tôt. Les autorités fiscales imposent des conditions strictes, vous empêchant de contourner le temps nécessaire. Les cas spécifiques permettant de fixer une date autre que l’achèvement du logement sont détaillés ici dans la CE 10-60-20-20120912 aux paragraphes 10 et suiv. Je vous invite donc à faire le 2044EB avec grand soin pour éviter tout problème. En tant queje vous rappelle que j’ai ici détaillé les trois déclarations de revenus qui doivent être faites pour toute location d’une propriété Pinel.

Vous devez également louer la propriété avant une certaine période de temps pour valider votre réduction Pinel.

Une fois votre propriété terminée à temps, vous devrez vous dépêcher de trouver un locataire. Encore une fois, les taxes imposent une date limite pour la location de la propriété qui peut entraîner la remise en question de la réduction Pinel si elle n’est pas respectée. Comme le point précédent, les situations varient en fonction de la façon dont vous avez acquis le logement.

— Soit vous avez acheté une nouvelle propriété Pinel ou réhabilité d’une maison : la première location de la propriété doit être faite dans les 12 mois après la date d’acquisition.

— Soit vous avez construit la propriété ou l’avez acquise en VEFA : La propriété doit être louée dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement.

Comme auparavant, les autorités fiscales vous demanderont de donner au 2044EB la « date d’entrée en vigueur de lalocation ». Nous allons devoir être précis à nouveau parce que l’administration fiscale comparera cette date à l’acquisition ou à l’achèvement du logement pour vérifier que votre locataire est arrivé à temps. Si ce n’est pas le cas, il ne fait aucun doute que vous peut recevoir une demande de documents supplémentaires pouvant conduire à une proposition de rectification qui compromet l’avantage de Pinel.

Texte en vigueur : BOI-IR-RICI-360-10-10-20170710

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend largement de l’optimisation des rendements fiscaux ! Pour vous aider, J’ai créé ce livre qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous Conseils fiscaux à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions sur surviennent : les dépenses devraient-elles être incluses dans la réduction d’impôt ou déduites du terrain ? comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de la libération ? où trouver les boîtes sur le déclaration en ligne ect… ? Réflexes à avoir au moment de la déclaration de revenusqui permettra plusieurs centaines d’euros d’économies.