remise d’impôt de la Loi Pinel est importante, mais ne devrait pas être l’élément décisif d’un investissement locatif. Le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et de l’emplacement, ainsi que la durée de la location doivent être pris en compte. Voici 5 conseils pour bien investir dans le droit PinelLa .
Plan de l'article
1- Comparer les loyers en droit Pinel avec les loyers réels
Attention aux loyers plafonnés
Un individu achetant un appartement pour le louer à travers l’appareil Pinel, doit adhérer à un plafond de loyer . Mais ce plafond est-il compatible avec les loyers moyens dans les environs ? Parce que si le loyer dans la région est inférieur au plafond Pinel, le retour ne sera pas comme indiqué par le promoteur.
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Il est donc conseillé de comparer le loyer prévu avec la moyenne de ce qui est pratiqué à proximité.
Calcul de la valeur d’un logement Pinel
Pour calculer le loyer d’un logement en droit Pinel, nous prenons d’abord leplafond :
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- 17,43 €/m² dans la zone A bis.
- 12,95 €/m² dans la zone A.
- 10,44 €/m² dans la zone B1.
- 9,07 €/m² dans la zone B2 (sur approbation seulement).
Notez que les compromis de vente signés dans la zone B2 peuvent donner droit à l’exonération de taxe Pinel, mais uniquement sur approbation.
Pour déterminer la zone géographique que vous souhaitez trouver, utilisez le moteur de recherche dans Action Housing.
Ensuite, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité d’appliquer un coefficient multiplicateur sans dépasser 1,2. Ce coefficient est calculé selon cette formule :
Coefficient multiplicateur Pinel = 0,7 (19/surface)
Pour une habitation de 40 m², cela donne 1,17.De toute évidence, un investissement locatif de 40 m² en droit Pinel peut être loué 1,17 fois plus cher que le plafond prévu. Si le bien convoité est situé dans la zone B1, vous pouvez le louer jusqu’à 488€ (10,44 €/m²x 1,17 x 40 = 488€).
Comparer Pinel Rent avec Rent actuel
L’ Observatoire Clameur vous permet de consulter les loyers pratiqués dans les principales agglomérations de France . Allez sur leur site Web et recherchez le loyer moyen.
Par exemple à Nantes (44 zone B1), il est évident que les anciens appartements sont loués en moyenne 12,30 €/m² . Le bail d’un appartement de 40 m² est signé pour une moyenne de 492€ . Selon la loi Pinel, l’investisseur louerait cette surface pour 417€, soit 75€ en dessous de la moyenne du parc privé. Il pouvait même appliquer son coefficient multiplicateur pour demander 488 €/mois , tout en conservant ses chances de trouver un preneur.
Mais voici un contre-exemple. A Villejuif (94 zone A bis) le loyer moyen est de 17,8 €/m² , ou712€ pour un40 m² . Dans ce domaine, les loyers Pinel sont de 17,43 €/m², ce qui devrait permettre de louer la même surface pour 697€ . Si l’investisseur applique son coefficient multiplicateur, il pourrait théoriquement louer jusqu’à 815€. A 100 € au-dessus du marché, il peut avoir de la difficulté à trouver un preneur.
Pour info : certains promoteurs affichent leurs prix en dehors du parking. Les places de stationnement peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie du programme immobilier. Au contraire, il est nécessaire de les financer séparément.
2- Choisissez votre emplacement
Préférez les zones tendues
L’ un des avantages de l’investissement immobilier locatif dans le droit Pinel, est qu’il vise à des logements situés dans des zones tendues. Ces zones sont des zones urbaines où la demande dépasse l’offre.
À cet égard, l’investisseur est presque assuré de trouver des locataires . Il est vrai que seuls ceux dont les revenus nedépasser un plafond, mais cette limitation est représentative de la population moyenne.
Préférez les villes où il est bon de vivre
Aujourd’hui, les meilleures villes à investir peuvent sembler être celles qui ont un véritable projet urbain. On pense à Nantes, Bordeaux, ou à la périphérie de Lyonet Toulouse .
N’ oublions pas non plus la mobilité des salariés. Les outils en ligne permettent à de nombreux ménages de travailler à distance, ce qui leur permet de déménager dans une ville propice à la vie. Considérez la qualité de vie : l’écologie, les transports en commun, les rues piétonnes et les espaces publics sont des atouts indéniables. Le classement 2020 de l’association Villes et Villages pourrait vous aider dans votre choix.
Mais attention : vous n’allez pas y vivre, mais y investir. Et sur ce point le marché pourrait vous réserver des surprises désagréables .
Choisissez une ville où les prix en mètres carrés sont réalistes
En termes de qualitéde la vie, peu de grandes villes atteignent la cheville de Nice (06). A seulement 2 heures des meilleures stations de ski, à une courte distance des meilleurs sites de plongée, la capitale des Alpes Maritimes a tout pour plaire.
Dans une telle mesure que le loyer moyen dans le secteur ouvert s’élève à 16,4 €/m², ce qui ferait 656 €/mois pour un appartement de 40 m². Mais Nice est situé dans la zone A, le propriétaire ne peut pas dépasser 596 €/mois en droit Pinel, après application du coefficient multiplicateur.
Un appartement de 40 m² sur Nice Côte d’Azur Métropole coûterait :
- 170 000€ dans l’ancien (source : baromètre LPI publié avril 2020),
- 218 000€ dans les neuf (source : Observatoire FPI 4ème trimestre 2019).
L’ investisseur en droit Pinel achèterait donc à Nice plus cher que dans le secteur libre, tout cela à louer moins cher. Le rendement pourrait être meilleur dans l’ancien.
Choisir l’endroit où il fautinvestir dans la ville
Aujourd’hui, le propriétaire est dans une position de force, parce que l’offre de location est inférieure à la demande. Mais ce n’est peut-être pas ainsi dans 10 ans. Il est donc préférable de choisir son emplacement sur la base de critères de longue durée, tels que la proximité des commerces et des services .
Les avantages pour un bon emplacement :
- La station de tramway la plus proche se trouve à seulement quelques minutes à pied.
- Lescentres commerciaux ne sont qu’une poignée de stations.
- Lesécoles sont proches du programme immobilier.
- Un centre médical est ouvert à une distance raisonnable.
- La vue depuis la fenêtre du salon ne donne pas sur l’autoroute.
3- Comparer la rentabilité locative
Soyons clairs, la loi Pinel a beaucoup de concurrents. Il est possible d’investir dans des actions de SCPI, d’acheter un EHPAD, ou même de se tourner vers l’ancien avecconstruction et déficit foncier.
Offresne manquent pas sur Internet, tous montrant des rendements locatifs gonflés . Le même développeur offre également plusieurs tailles de logements, orientés et situés différemment. Avant de signer, l’investisseur a tout intérêt à calculer combien le pari va gagner.
Emprunteur Malin offre un calculateur de rendement locatif, l’un des rares à considérer :
- Le coût des intérêts sur le crédit,
- le poids des impôts et des cotisations sociales.
4- Déterminer quand la remise d’impôt viendra
La taxe Pinel ne s’applique pas automatiquement aux investissements locatifs effectués au cours de l’année. Le montant de la remise d’impôt s’applique à l’année de location.
Si un ménage veut réduire l’impôt sur le revenu de cette année, il doit
:
- acquérir un logement construit et livré ;
- percevoir leur premier loyer avant le 31 Décembre.
Disons, par exemple, qu’un investisseur achète un appartement en juin 2020. Supposons que la livraisona lieu au 4ème trimestre de 2021. Supposons que son locataire s’installe en janvier 2022 . Dans ce cas, il ne pourra appliquer sa remise d’impôt que sur son revenu de 2022.
Le Trésor public lui versera sa remise d’impôt par chèque deux fois par an, une fois que sa déclaration aura été faite aux autorités fiscales.
5- Choisissez l’heure de location
Bien que la période de location imposée par la loi Pinel soit souple, elle demeure implacable. Le contribuable est tenu de louer pendant cette période, sinon il devrait rembourser les dégrèvements fiscaux perçus auprès du Trésor public.
Cependant, seulement 6 ans peuvent être loués, 9 ansou 12 ans . Vous ne pouvez pas louer 5 ans, 7 ans ou 10 ans.
Considérez les parents qui achètent un nouveau studio dans une ville universitaire en prévision des études de leur aîné . Supposons que ces études viennent dans huit ans . Les parents devrontlouer au moins pendant 6 ans.
S’ ils décident de louer la 7e année, ils ne pourront pas demander le remboursement d’impôt de 7e année, sinon ils seront obligés de louer jusqu’à la 9e année.
Il convient toutefois de noter que la loi Pinel leur permet de louer à un parent, à condition que ce dernier remplisse les conditions requises. Ils pourront ensuite donner un congé au locataire actuel, conformément au Code du logement.
