Loi Pinel : comment réduire ses impôts ?

L’ achat de biens immobiliers à louer en vertu de la loi Pinel est l’un des investissements les plus populaires du moment. Une mise à jour est donnée sur le fonctionnement du régime, le calcul de l’avantage fiscal et les conditions à remplir.

Sommaire exécutif

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• Comment fonctionne l’exonération fiscale dans le droit PINEL ?
• Comment calculer la réduction d’impôt PINEL ? Exemples.
• Déduction fiscale PINEL, crédit ou réduction ? Quelles différences ?
• Quelles conditions peut-on remplir pour réduire les impôts grâce à l’exonération fiscale PINEL ?
• Comment connaître les textes et les déclarations fiscales à faire dans le droit PINEL ?

Comment fonctionne l’exonération fiscale dans le droit PINEL ?

La Loi Pinel permettra à un investisseur d’acquérir une propriété pour la louer, bénéficiant d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années. Le gouvernement met régulièrement en place de tels programmes pour encourager les contribuables à investir dans des zones en déclin (la loi Pinel remplace la loi Duflot qui remplace le Scellieretc.). Plus précisément, le gouvernement publie une liste des territoires français admissibles à la Loi Pinel. Si un investisseur achète un bien immobilier à loyer et remplit les conditions expliquées ci-dessous, il pourra taxer la réduction d’impôt Pinel. Il s’agit d’un avantage fiscal calculé sur le prix d’achat du bien et minimisera donc l’acquisition du bien. C’est l’un des moyens courants d’exonération fiscale utilisés par de nombreux Français ces dernières années.

Comment calculer la réduction d’impôt PINEL ? Exemples.

L’ exonération fiscale dépendra du prix d’achat de votre location immobilière. Les autorités fiscales vous rembourseront chaque année 2% du prix d’achat du puits les 6 premières années. À la fin, vous pouvez choisir de continuer le bail sur une période de 3 ans afin de bénéficier à nouveau d’une réduction d’impôt de 2 % chaque année. Au terme des 9 années, il sera possible de s’engager une dernière fois sur une période de 3 ans à bénéficier d’une exonération fiscale de 1 %. Il sera doncnécessaire de s’engager pour 6 ans de location minimum voir plus de 9 ans ou 12 ans pour ceux qui le souhaitent.

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• 6 ans : 2% du prix de la propriété ou 12% de réduction d’impôt.
• 9 ans : 2% du prix de la propriété ou 18% de réduction d’impôt.
• 12 ans : 2% pour 9 ans et 1% pour 3 ans ou 21% de réduction.

L’ avantage fiscal est calculé sur le prix d’achat de la propriété. Il est tout à fait possible de s’engager d’abord sur 6 ans, puis à 9 ans puis à 12 ans. Un exemple simple sera plus révélateur.

Exemple

M. Corrigetonimpot achète une propriété pour la louer qui coûte 150 000€. Comme il est situé dans la zone Pinel, M. bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle. La taxe fera le calcul suivant : 150.000* 2% = 3.000€. Cela signifie que M. bénéficiera d’une réduction de son impôt de 3.000 euros par an pendant 6 ans ou 9 ans s’il continue la location. À partir de la neuvième annéeà partir, la réduction Pinel passera à 1% ou 1.500 €.Total : 3000* 9 1500* 3 = 31.500€ moins taxes. M. récupéré 21% du prix de la propriété parce que 150,000 * 21% = 31,500€.

Les autorités fiscales utilisent ce calcul sur la base d’un maximum de deux logements par an avec un plafond de 300 000 euros retenu (et 5 500 euros par mètre carré). En utilisant ce plafond, nous pouvons donc calculer que la réduction d’impôt Pinel peut atteindre 6 000€ moins d’impôt chaque année pendant 9 ans suivie de 3 000€ sur les 3 prochaines années si vous achetez un bien immobilier pour un montant de 300 000€ ou plus. Vous trouverez plus d’informations sur la base utilisée pour calculer la taxe ici : Détails du coût pour le calcul de la réduction Pinel.

Déduction fiscale PINEL, crédit ou réduction ? Quelles différences ?

allégement fiscal prévu par la loi Pinel prévoit une réduction d’impôt. Ce concept est très important. Ilne s’agit pas d’une déduction, ni d’un crédit d’impôt, mais plutôt d’une réduction d’impôt Pinel ! L’ La déduction est supprimée du revenu imposable, puis réduit l’impôt mais moins efficacement (une déduction de 1 000 euros réduira l’impôt de bien moins de 1 000 euros). La réduction est directement supprimée de la taxe, ce qui est une très bonne nouvelle pour l’investisseur Pinel. Si vous achetez une propriété 100 000€ et que vous annoncez une exonération d’impôt Pinel de 2 000€ par an, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 2 000€ par an. La mauvaise nouvelle, c’est que contrairement au crédit d’impôt, la réduction n’est pas remboursée si elle n’est pas utilisée.

Exemple

M. Corrigetonimpot achète une propriété Pinel pour 100 000€. Il a subi une réduction de revenu et son impôt les années suivantes était de 500€. Comment Pinel discount est-il utilisé ? — Les autorités fiscales calculent la réduction ou 2% du prix de la propriété si 2.000€. — Il déduit la réduction d’impôt : 500 — 2.000 = 0€. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt, donc l’excédent est perdu.

Pire encore, si vous n’êtes pasimposable, le rabais Pinel ne vous aidera pas. Puisque l’on s’engage au fil du temps, il est très important de s’assurer que vous disposez des taxes nécessaires pour profiter pleinement de l’exonération fiscale Pinel. Le reste n’est ni utilisé ni reporté… il est perdu !

Quelles conditions peut-on remplir pour réduire les impôts grâce à l’exonération fiscale PINEL ?

En plus de l’engagement de location et de la nécessité d’investir dans une zone éligible, vous devrez respecter plusieurs conditions pour avoir votre exemption fiscale dans la loi Pinel.

• Loyers : Le montant du loyer doit être inférieur à un plafond en fonction de la zone où se trouve votre propriété. L’idée est de rendre les logements Pinel accessibles et de les louer. Pour calculer le montant maximum possible pour vos loyers, j’ai détaillé les règles ici : Comment calculer le loyer maximum pour votre propriété Pinel ?
• Locataire : toujours dans l’idée de rendre le logement accessible, vous devrez louer à des locataires à revenus modestes. Ce seranécessaires pour que leurs derniers avis fiscaux aient un revenu fiscal de référence inférieur à un seuil donné. Il est interdit de louer à une personne sur sa maison fiscale.
• Pour les biens construits ou acquis en VEFA, il est nécessaire que la propriété soit achevée dans un délai donné, sinon la réduction Pinel sera perdue. Voir : Quel délai d’achèvement doit être respecté pour être admissible à la loi Pinel ?
• Performance énergétique : Les produits neufs et la construction doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 et les produits sous le label HPE ou BBC rénovation 2009.

Vous devrez également remplir plusieurs déclarations de revenus chaque année…

Comment connaître les textes et les déclarations fiscales à faire dans le droit PINEL ?

Une fois que vous avez acquis votre propriété, trouvé vos locataires et votre loi Pinel sera mise en œuvre, vous serez confronté à une dernière difficulté : faire des déclarations d’impôt. Les organisations ne vous accompagnent plus à ce niveau et peuvent être très compliquées. La rentabilité de votre exonération fiscaleselon la loi Pinel sera réalisé grâce à une optimisation de vos déclarations d’impôt. Il faudra jongler avec les frais de loyer déductibles, les frais à inclure dans le prix de revient pour calculer la réduction, trois déclarations d’impôt à remplir à des dates différentes etc… J’ai écrit un article complet qui vous fera savoir quelles déclarations d’impôt remplir et quand selon la nature de votre investissement : Pinel — déclarations d’impôt de la première année. Pour aller plus loin, j’ai écrit tout un ebook sur l’optimisation fiscale de votre investissement que vous trouverez ci-dessous.Pour trouver les textes actuels, vous devez vous tourner vers le « BOFIP » alias Bulletin Officiel Finance Publique. Il existe plusieurs BFIP qui font chacun plusieurs dizaines de pages pour chaque aspect (une pour le calcul du plafond du loyer, une pour les conditions à remplir pour le locataire, une pour les travaux déductibles etc…). Je vous rejoins d’abord et vous pouvez passer par le résumé pour trouver les autres : BOFIP — texte officiel Pinel Loi en vigueur. Il restetrès technique, une fois de plus, je vous dirige vers mon guide, qui explique simplement et étape par étape tous les aspects prévus dans les textes officiels.

Vous connaissez maintenant la principale chose sur le fonctionnement de la Loi Pinel. Pour maximiser la rentabilité, l’important est de remplir correctement vos déclarations de revenus pour réduire les impôts ! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous les conseils fiscaux que vous devez connaître pour optimiser votre ReturnSpinel. Trouvez les bonnes questions à vous poser : les dépenses devraient-elles être incluses dans la réduction d’impôt ou déduites du terrain ? comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de la libération ? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect… ? Réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettra plusieurs centaines d’euros d’épargne.